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温州企业尝到了苦果，因为经济下行而转移到虚拟经济领域，现在深套其中。这些企业忘了一件事，实体经济是虚拟经济的根本。皮之不存，毛将焉附？实体经济被摧毁，所有的资产泡沫都将是昙花一现。

目前正在虚拟经济中大搅泡沫的资金，将蹈温州与鄂尔多斯的覆辙。

正常的市场是东部地区经济发展、成本上升，溢出到成本较低的中西部地区，从一线城市转移到三、四线城市。但房地产泡沫，逆转正常的溢出方向，提前毁灭了实体经济。商业地产泡沫的表现最明显，购买商业地产用于转手，售价与租金上升，投资回报率下降到警戒线水平。

中国的商业物业发展超过了中国消费发展水平。截至2011年年底，中国开业购物中心达到2795家，其中三线城市达544家，而2003年之前，三线城市购物中心开业量仅为42家，2004年全国的购物中心仅877家。预计到2015年中国购物中心数量将超过4000家。目前中国人均所拥有的购物中心超过了实际需要。

3%到5%的投资回报率，是商业地产泡沫的征兆。如果大部分商业物业投资回报率低于3%，那我们就静等泡沫破裂吧。业内人士告知，目前商业地产投资回报率普遍较低，3%不少，5%算好。值得关注的是，这两年商业物业价格与租金大涨，是较好的年景。但好年景回报率都不高，值得密切关注。

天津、沈阳、重庆等地，写字楼、商铺以及大型综合购物中心的租金都出现明显上涨，空置率不断降低。以写字楼租金论，戴德梁行研究部发布的《全球写字楼租务开支调查报告》显示，截至2011年年底，在全球49个国家或地区共124个商业区的租务开支中，香港继续成为全球写字楼租务开支最昂贵的市场，北京及上海(静安区)今年租务开支在亚太区十大行列，北京年度租务开支增长高达38%，在环球各商业区中录得最大的按年升幅。二线城市核心区商业地产项目的租金普遍呈上升态势。其中，沈阳甲级写字楼整体平均租金已涨至每月每平方米156.86元，同比涨幅超过15%；整体空置率下降至13.72%。预测未来二线城市商业地产将在未来3年继续上涨态势，且甲级写字楼平均租金有望在2015年突破每月每平米180元。

消费乏力阴影上升。无论是租还是售，超过企业与商家的承受力时，售价与租金的上升将成为击鼓传花的游戏。